Rénovation
Modifié le 29/05/2024
Investir dans l'immobilier en 2024 : acheter une passoire thermique, une bonne idée?
Au moment d’investir dans l’immobilier, acheter une passoire thermique, ces logements mal isolés et énergivores, peut sembler contre-intuitif. Cependant, ces biens immobiliers présentent souvent des prix d'achat plus attractifs que ceux des logements bien isolés. Pour les investisseurs avisés, cela peut représenter une opportunité intéressante. Toutefois, pour tirer pleinement parti de cet investissement, il est primordial de bien comprendre ce que cela implique et de faire le point sur les travaux de rénovation nécessaires pour transformer une passoire thermique en un logement économe en énergie. E.Leclerc Energies vous en dit plus.
Acheter une passoire thermique : un investissement immobilier souvent moins cher
La performance environnementale d’un logement a un effet notable sur son prix de vente. En effet, une mauvaise note au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut entraîner une décote du bien.
Une étude publiée par le Conseil supérieur du notariat (CSN), révèle que le prix des appartements classés F ou G au DPE diminue en moyenne de 4 % à Paris et jusqu'à 11 % dans le Grand-Est et les Hauts-de-France.
Dès lors pour les acheteurs, la classe énergétique du logement devient un levier de négociation pour tirer le prix vers le bas. Ils peuvent ainsi acquérir une passoire thermique à un prix plus abordable.
Les points de vigilance à regarder
Si le prix d’achat reste moins élevé, la consommation d’énergie sur le long terme, elle, va jouer sur le portefeuille des ménages. Dans une optique de préserver son pouvoir d’achat, avant d’entamer un tel investissement immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en compte.
Bien lire l’audit énergétique
Aujourd’hui, dans le cas d’une vente de passoire thermique, le vendeur doit fournir à l’acheteur un audit énergétique détaillé. Cet audit fournit des informations précises sur les travaux à réaliser pour améliorer l'efficacité énergétique du logement. Avant d’investir dans le bien, il est conseillé de prendre le temps de bien lire ce document pour recenser les zones de déperditions thermiques et anticiper les travaux à venir.
Estimer le budget travaux
Normalement, l’audit énergétique est assorti de scénarios de travaux qui chiffrent le montant estimé des chantiers. Pour vous faire une idée plus précise des travaux à mener, vous pouvez également vous renseigner auprès d’artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) de votre région. En comparant les devis, vous aurez une idée plus fiable du coût des travaux et surtout du calendrier.
Se renseigner sur les aides
Enfin, avant l’achat, pensez à vous renseigner sur les aides à la rénovation. A l’heure actuelle, de nombreuses subventions existent pour encourager la rénovation énergétique.
Les principales aides incluent :
- MaPrimeRénov', réservée aux logements de plus de 15 ans, ce qui est souvent le cas des passoires thermiques ;
- La Prime Energie E.Leclerc, issue des certificats d'économies d'énergie (CEE) qui finance des travaux dans les logements de plus de deux ans ;
- L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui peut aller jusqu’à 50 000 € à 0% d’intérêts remboursables sur 20 ans
- Diverses subventions locales.
Ces aides sont souvent cumulables et permettent de faire baisser le montant des travaux. Pour savoir à quel montant vous pouvez prétendre, n’hésitez pas à faire une simulation.
Investissement immobilier : quels profils pour l’achat d’une passoire thermique ?
Plusieurs profils peuvent être particulièrement intéressés par un investissement immobilier dans une passoire thermique. C’est notamment le cas des primo-accédants mais aussi des personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Explications.
Primo-accédant : l’opportunité de bénéficier d’un PTZ
D’un montant maximum de 40 000 €, le PTZ est un prêt à taux zéro qui permet aux ménages d’accéder à la propriété pour la première fois dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Il vient en complément d’un crédit immobilier classique.
Lors de l’acquisition d’un logement dans l’ancien, l’octroi du prêt est conditionné à la réalisation de travaux tels que :
- Des travaux d'amélioration (assainissement, aménagement de surfaces habitables, etc.)
- Des travaux d’efficacité énergétique sur l’isolation des murs ou des combles, le chauffage ou la production d’eau chaude. Ils doivent permettre d’atteindre au minimum la classe E au DPE après travaux.
Dans certains cas, si le logement date d’avant 1989, vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Cela dépend de la commune dans laquelle se situe le bien. Pensez à vous renseigner.
Investissement locatif : des avantages fiscaux non négligeables
Pour les ménages désireux de réaliser un investissement locatif, il peut s’avérer intelligent d’acheter une passoire thermique. En effet, grâce à la loi Denormandie, il est possible de bénéficier d’un avantage fiscal, allant jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.
Pour en disposer, plusieurs conditions doivent être remplies. L'investissement doit se situer dans une ville faisant partie du programme « Action Coeur de Ville » ou d'une opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN.
De plus, au moins 25 % de l'investissement global doit être consacré à des travaux de rénovation, visant notamment à améliorer l'efficacité énergétique du logement.
Enfin, le bien doit être loué pour une durée comprise entre six et douze années. En tant que propriétaire-bailleur, vous devrez respecter des plafonds de loyers encadrés par la loi.
Bon à savoir : Propriétaires-occupants et propriétaires bailleurs peuvent bénéficier des aides à la rénovation énergétique. Pour en savoir plus sur le montant auquel ils ont le droit, ils peuvent utiliser un outil de simulation.
Source1 : Le Parisien
Source2 : La finance pour tous
Source3 : Service public
Source4 : Economie Gouv
Source5 : Service public
Tout ce qu’il faut savoir sur les passoires thermiques et les changements à venir
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